消息:空间面积五倍于WeWork的IWG,为何市值不及其十分之一?

2018-09-25 11:03 稿源:爱分析  0条评论
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联合办公热潮下,看灵活办公鼻祖IWG集团如何应对?

文 | 吴永哲

从 1989 年创立第一家雷格斯商务中心以来,IWG集团的业务模式几乎没有太多变化,雷格斯商务中心一直是旗下规模最大的空间产品,占比接近95%。近些年,随着联合办公热潮兴起,IWG集团也开始尝试、扩张联合办公空间,比如 2015 年收购SPACES。相比传统雷格斯商务中心,联合办公空间的单个中心面积更大,能共享更多的办公资源和空间,从而有利于降低人均办公面积,提高坪效。

说起IWG集团,或许雷格斯(Regus)这一名字更能令人感到熟悉。不仅因为IWG集团在 2016 年方才由雷格斯集团更名而来,而且雷格斯商务中心一直是公司经营近三十年来最成功的办公空间品牌,可谓深入人心。

经过 29 年的风雨成长,包含雷格斯在内多个办公空间品牌的IWG集团早已成为世界范围内规模最大的灵活办公服务提供商。

截至 2018 年上半年,IWG集团已建立起全球超过 250 万人的会员社区,在 110 个国家的 1090 个城镇拥有 3211 个办公中心,提供近 50 万个工位。

01

灵活办公服务的集大成者

创立于 1989 年的雷格斯同年建立首家商务中心,位于比利时首都布鲁塞尔,专门为频繁差旅的商务人士提供灵活的办公场地及服务,包括传真机、电话、复印机等办公设备。彼时,互联网正刚刚开始探索公共商业用途,距离当下大火大热的“共享办公”概念的诞生也尚有近 20 年的时间。

除雷格斯外,IWG集团旗下还包括面向都市创意人群的共享空间品牌SPACES,私人高端定制办公空间品牌Signature,走低端、高性价比路线的Open Office等。

虽然表面上其产品线覆盖很广,种类繁多,但是从规模来看,作为旗舰品牌的雷格斯商务中心,其网点数量差不多占到整个IWG集团的95%,可谓“一家独大”。

雷格斯商务中心租赁面积灵活,按工位、面积出租均可。租期也同样灵活,相对传统复杂的租赁合同,涉及免租期、装修期、税费、物业费等条款,动辄 3 年以上的租期,雷格斯的客户仅需签署一页简单的协议,可选择的租期从 3 个月、 12 个月到 24 个月不等。

除去提供办公所需的空间场地,雷格斯还配备各类办公支持服务,包括办公室行政、秘书支持、前台接待、专业的IT支持,以及全球最大的视频会议室网络等。其中,最有特色、代表性的一项服务便是“虚拟办公室”。

所谓“虚拟办公室”,即无需租用实体办公室,创业者或中小型企业即可在雷格斯全球各地的网点享有办公地址,客户甚至可以委托雷格斯代办工商注册以开展业务。同时,雷格斯的服务人员将24/ 7 负责接听来电并转接给客户,以及文件包裹的代收、寄存等服务。在升级的“虚拟办公室”服务中,客户甚至可以在全球 3000 余个雷格斯的网点凭需租赁办公,按天计费。

从网点选址来看,雷格斯商务中心多选择核心商圈、CBD地区的甲级或超甲级写字楼,租金水平相对较高,这一点在公司发展的早期阶段尤为明显。

众所周知,地理位置决定租金水平,租金水平则区分了目标客群。因此,跨国企业分支部门、大型企业短期异地办公、付费能力较强的中小公司和商务差旅人士等都是雷格斯商务中心的典型客户。不过,随着近些年服务式办公与创业者的结合逐渐成为新的趋势,IWG集团也拓展了联合办公空间产品线。

比如 2015 年收购的联合办公空间品牌SPACES,近两年一直快速扩张。在 2017 年,SPACES新增 56 个网点,新增面积达17. 4 万平方米,占整个集团规模扩张约34%,仅次于雷格斯商务中心。

02

IWG集团的运营之道

——单点模型

IWG集团的商业模式并不复杂,一言以蔽之,便是“低价租地,高价转租”。因此,无论是按照工位数量、办公时长或规模计算,其主要收入均来自IWG集团所承租的空间及增值服务。

营收和利润主要取决于两大核心指标:办公空间规模和出租率。

首先,办公空间规模有两个衡量指标:中心数量和工位数量。根据IWG集团财报数据统计, 2005 年办公中心数量是 670 家,截止 2017 年已发展至 3300 个中心,平均每年新开约 200 家办公中心。而工位数量,在过去五个财年,则保持每年平均10%-20%以上的速度在增长。

适当扩张新中心之外,IWG集团每年也会战略性关闭部分亏损或微盈利的中心,经爱分析测算,大概比例在1-3%不等。

除了绝对规模,IWG集团为了更好地服务差旅商务人士,先后在欧洲、亚洲、美洲等地区建立办公空间,形成跨区域甚至全球范围内的办公地址网络。

在全球网点分布上,美洲市场的营收,无论是绝对值还是百分比都是最高,英国市场由于相对饱和,增长劲头偏弱。而亚太地区,经济高速发展带动办公租赁市场繁荣,其营收占比从 2007 年的9%一路发展至 2017 年的16%。

再看出租率。

经过在全球五大洲近 30 年的起伏经营,历经数个经济周期,IWG集团的出租率趋于稳定,其平均水平基本维持在70-80%之间。受灵活办公的特质影响,其各办公中心通常需要保持一定比例的空置率以适应不时之需。

根据IWG集团的统计口径,成熟的办公中心至少要有完整 12 个月以上的运营,观察近五年其成熟中心的出租率情况,近两年略有下滑,平均在74%左右,主要是受英国市场衰退的影响。

当年新开网点的出租率基本能保持在50%以上,甚至当年即可实现现金流为正。近三年新开网点的出租率较低,平均在35%-50%左右。一方面,近两年收购或新开中心/工位数较多,扩张速度较快导致招商运营跟不上;另一方面,受整个全球办公市场的影响略有震荡。

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